我是做房产金融工作快十年的人了，今天想跟大家聊聊咱们湖南人在买二手房时能用的一种实惠贷款方式——组合贷款。很多买二手房的朋友都跟我讲，房价虽然不便宜，但自己也不是大富大贵的主儿，总得用点小聪明把钱挣下来不是？组合贷款，就是那个帮你东拼西凑符合政策的好东西。

咱也不扯那些弯弯绕绕的术语，就跟你我唠家常一样，实在不拐弯抹角。先说说，湖南的楼盘越建越高，工资涨幅还好意思？不说了，直接上干货。

啥是组合贷款？为啥湖南人特别爱这个工具？

我跟你讲，很多人都说不明白组合贷款到底啥意思，其实说白了，它不是啥稀奇玩意儿，就是工薪族还要搞点投资，凑不够首付，或者房贷还不起，就用两种钱混在一起用。

首先是个人住房贷款哦，也就是我们常听到的商业贷款。这种贷款，银行看中你是哪个公司的小老板还是打工仔，一看你的收入稳定，就投一些钱下来。不过，一般商场上这套钱最多也就几十万上下流，赶巧了四十几万不到。也就是说，如果你是做生意的小老板，正常工资不多，贷款额度并不高。

湖南组合贷款场景最典型几类人：

• 手头资金不多的上班族，买不起首套房或是想升级住得更舒服些
• 做生意的一般小老板，收入不稳定，怕银行觉得他还不上
• 准备一次性买下几套二手房自住或者出租的老长沙人

然后就还有全国通行的公积金贷款，这个对于湖南市民来说尤其亲切，因为你如果自己交了公积金数年，再凑个实名认证的账号，就能申请公积金贷款。特别在长沙、株洲等地，公积金贷款利率比商业银行利率直接打个九折，算是性价比超高了。

不过，现在人口结构老龄化的，很多年轻人都不具备公积金贷款资质，原因无他，没有稳定收入记不上公积金领取记录罢了。

所以你说，两种贷款搭配起来，不就是八仙过海各显神通嘛？湖南本地人向来稳当会钻空子，储备组合贷款这招，自然是疑问不到的。

该怎么组合才不会把自己弄得身无立锥？我以前也踩过坑

别看组合贷款名词响亮，可凑不齐首付就太尴尬了。组合贷款最怕啥？

首先，你得算笔账，哪种组合方式既拿到钱又不要太吃利息。咱以最近的例子来讲，长沙大坪人才公寓项目，要付三成首付，大概15万，贷款年限25年，两个常见的组合方式：

如果你选公积金+商业贷款，大约每月还1.2万元，选商业+商业贷款，往小里说你们每人月薪七八千元，汇合算下来不一定能少还两三千，这在十年二十年下来差多少？少掏多少？我们算个账举例：

组合贷款差价怎么算？其实在湖南大多数银行的算法规则中，公积金部分体现出极大优势。在第二种场景下，便是组合贷款常规做法：公积金部分(比例例如说60%)标准计算利率为3.25%，剩余部分用商业贷款利率4.2%

不过，真正金融老手会告诉你，组合贷款的最大问题还在于一致性问题，比如底下例子：

• 200万的房子，总还款额为29年算325万，组合方式是用公积金80万，商业贷款120万

容易被忽略的有死亡利息、ST政策风险、坏账风险、退出机制复杂这些。

我之前有个老朋友，也用组合形式做贷款搞开发，结果地方融资政策突变，把商业银行那部分贷款收紧了，公积金贷款继续执行，本来他只想多些时间筹钱，却忽然还得退出去，血本无归。

这就是为啥说，有些湖南人虽然搞贷款最灵活，但也会栽 гол

筹措湖南二手房组合贷款时，有哪些事情值得提前操作

要理财理贷款，全在 提前准备 二字上落到底。

来看看组合贷款手续要准备啥：不同于纯商业贷款，公积金组合贷款得先确定你缴了几年公积金，还得查你的征信有没有梗，所以每每有人说，为一颗扭扣排队候办好业务。

还有一些小窍门：

1. 先算算总账：你的月收入能扛起每月几万的还贷，要提前预算不要掉进资金窟窿
2. 征信=饭票：湖南有些银行看你征信，一杠子拉黑了好几年，征信修复不是万能药，也非断然放弃
3. 比较各银行利率：是不是排到名次才有利率优待，有时线上APP就能自己甄别哪家贷款利率更亲民，这并非套路就行

特别是要问一问，公积金管理中心与商业银行之间的组合贷款细则是咋操作的？可线上提前试算？

某些大型央企驻湖南分支机构，或者组合贷款管理系统有优势的新城区银行，如金融开发区的农商行等等，通常会给优惠。例如，高科发展常德银行有一款组合贷款产品，申请门槛低，利率低，是我的入行前几年最喜欢的入门级产品。

此外，时机也很关 键，逢年过节是办贷款的好时机，平时则要看你的耐心。但要注意别被贷款中介忽悠了，他们的话术五花八门，有说可以内定利率多么低的，查看详情是什么，相当于洗洁精瓶子许诺效果，不如实际操作亲测一番。

也许有朋友要说，那长沙、岳阳等地那些不限购的楼盘是不是更适合用组合贷款上车？买方有资格下组合贷款，本身也是贷款审批内容

总结：方法总比困难多，买房也不是世界难题

说到底，用了组合贷款，把日子过得掐算点，认真准备还贷资金不延误，至少能给你缓解60%的资金压力。

要想走稳组合贷款游戏，不用着急一步登天，把握住现在找对渠道，选对方法，带好诚信，确实能省下不少钞票，买上自己喜欢的房子。

房子有些老，看着破旧也无妨，一处真正属于自己的三位数房产，丝毫多胜过短暂的精神富足。我祝愿每一个为房奋斗的湖南人，都能实现安居乐业的理想。